「10年に1回のはずなんです。でも、10年で3回やっていました。」──

輪番制で運営されるマンション管理。
本来であれば、理事長の役割は一度きりのはずだった。

しかし現実には、
後任が決まらない、
途中で大きな案件が発生する、
といった理由から、同じ人に負担が集中する。

中規模・低層のファミリー向けマンション。
一見すると穏やかで、深刻なトラブルも少ない。

それでも、元理事長が振り返るのは、
“問題が起きていないからこそ放置されてきた曖昧さ”だった。

本記事では、
輪番制で理事が入れ替わるマンションにおける、
暗黙ルール・引き継ぎ・判断の現場を、
実体験ベースで紐解いていく。

50戸マンション元理事長が語る、輪番制管理の限界と現実解

「ルールはある。でも、細かいところは決まっていない」

---

目次

1. 10年で3回、理事長を務めることになった理由
   
2. 小規模マンションならではの「回ってしまう」現実
   
3. 管理会社は頼れるが、最後は理事長判断
   
4. 機械式駐車場を廃止したときの意思決定
   
5. 「ルールはあるが、運用が追いついていない」領域
   
6. ゴミ出し・駐車場・共用部──暗黙ルールの温床
   
7. ベランダ・騒音・来客対応という“揉めやすい論点”
   
8. 1時間の引き継ぎで、すべては伝わらない
   
9. デジタル化したいが、どう進めればいいか分からない
   
10. AI管理人に期待している“ちょうどいい役割”
    
11. 全自動にはできない、という前提
    
12. 次に理事長をやる人のために残したいもの
    

---

1. 10年で3回、理事長を務めることになった理由

――理事長は輪番制ですよね。

元理事長（以下、元）：
はい。輪番表上は10年に1回です。

でも実際には、
後任が決まらなかったり、
大きな案件が途中で入ったりして、
結果的に10年で3回やることになりました。

――断ることはできなかった？

元：
明文化されたルールはないんです。
だから、理事会内で「じゃあ誰がやる？」と話して決める。

押し付ける場合もあれば、
「じゃあ私がやります」と引き受ける場合もある。
そこは完全に人の判断ですね。

2. 小規模マンションならではの「回ってしまう」現実

――50戸規模だと、回りやすい？

元：
正直、回ってしまいます。

高齢で「もう無理です」という方、
賃貸に出していて連絡が取れない方、
海外に住んでいる方。

そういう人を除くと、
結局やれる人が限られてくる。

3. 管理会社は頼れるが、最後は理事長判断

――管理会社との役割分担は？

元：
基本は管理会社が一次対応です。

ただ、
「これは理事長判断になります」
という案件は必ず出てきます。

特に、

• 予算を超えるかどうか
  
• ルールに書いていない判断
  

このあたりは、最終的に理事長が決めます。

4. 機械式駐車場を廃止したときの意思決定

――大きな決断だったのでは？

元：
そうですね。

当初は
「機械式を維持して、外部に貸して収益を出す」
という方針でした。

でも、数年分の収支を洗い出してみると、
赤字だった。

「赤字なら、続ける意味がない」
そう判断して、廃止を決めました。

5. 「ルールはあるが、運用が追いついていない」領域

――規約や細則は整っていますか。

元：
あります。
ただ、細かいところまでは決めきれていません。

例えば、

• ゴミの“出し方”
  
• 来客用駐車場の使い方
  
• 共用部と専有部の境界
  

このあたりは、
暗黙の了解で回っている部分が多い。

6. ゴミ出し・駐車場・共用部──暗黙ルールの温床

――具体的に困るのは？

元：
ゴミですね。

• ペットボトルを袋に入れたまま出す
  
• キャップを外さない
  
• 粗大ゴミを早く出しすぎる
  

全部「悪意」ではないんです。

でも、
どこまで注意するか、
どこから強く言うか、
その基準が曖昧。

7. ベランダ・騒音・来客対応という“揉めやすい論点”

――苦情は多いですか？

元：
多くはないですが、
出るときは出ます。

• ベランダから水が落ちる
  
• 洗濯物にタバコの臭いがつく
  
• 夜10時以降の生活音
  

明文化されていないので、
その都度、丁寧に説明するしかない。

8. 1時間の引き継ぎで、すべては伝わらない

――引き継ぎはどうしていますか。

元：
1時間くらいの打ち合わせを1回やって、
「ここが申し送り事項です」と説明します。

あとは
「過去の議事録を読んでください」。

正直、
それで十分とは言えません。

9. デジタル化したいが、どう進めればいいか分からない

――アプリやデジタル化の話は出ていますか？

元：
出ています。

• 意見集約フォーム
  
• 駐車場や共用部の予約
  
• 掲示板のデジタル化
  

ただ、
「どう始めるか」が分からない。

10. AI管理人に期待している“ちょうどいい役割”

――AI管理人に期待することは？

元：
全部やってほしいわけではないです。

• よくある質問への一次対応
  
• 過去の議論や判断の検索
  
• 「なぜこうなったか」を時系列で見せる
  

それだけで、
理事も管理会社も、
かなり楽になると思います。

11. 全自動にはできない、という前提

――不安はありますか？

元：
あります。

高齢の方も多いので、
完全デジタルは無理。

だから、
人の窓口＋デジタル補助
この形が現実的だと思います。

12. 次に理事長をやる人のために残したいもの

――最後に、次の理事長へ。

元：
「なぜこうなったか」が分かる記録です。

議事録だけじゃなく、
背景や判断理由まで含めた情報。

それがあれば、
理事長はもっと楽になる。

おわりに

この元理事長の声は、
「大きすぎず、小さすぎない」
多くのマンションが抱える現実を映している。

暗黙ルールで回ってきた管理は、
今まさに転換点にある。