東京23区のマンション管理員条例等の独自調査
東京23区は人口が密集しており、過去に騒音やゴミの不適切な処理に対して近隣住民から苦情があったことなどからマンション管理関連の条例が作られました。
マンションの管理に関する条例等では管理員の巡回・駐在時間はマンションの戸数に応じて「定期巡回」「4時間駐在」「8時間常勤」などが設定されており、これらの基準は各自治体ごとに異なっています。特にワンルームマンションに対しては規定が厳しいという傾向があります。
「駐在必須」と「例外規定あり」の大きな差
東京23区の担当課に独自リサーチをしたところ、「管理員の駐在が必須で例外なし」とされる自治体と「条件を満たせば機械警備等も可能」等の例外規定がある自治体があることがわかりました。
また、マンション管理の規定を定めているルールには「条例」「条例施行規則」「指導要綱」の3種類があり、条例が一番厳しいものとなります。
例えば、渋谷区では「渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」で以下のように規定されています。
管理時間（廃棄物の収集日を含む）
- 50戸未満：週5日以上かつ日中4時間以上の管理人の駐在
- 50戸以上：週5日以上かつ日中8時間以上の管理人の駐在
対象条件：
- 地階を除く階数が3以上、または居室を有する階数が3以上のもの。
- 専用面積が33㎡未満の住戸（寄宿舎等の住室を含む）で15戸以上。（「専用面積」の算出は壁芯を基準とし、ベランダ、バルコニー、パイプスペース、メーターボックス等の面積は含まない。）
- 専用面積33㎡未満の住戸の数が総戸数の3分の1以上。
渋谷区の担当者に確認したところ、管理員の駐在の代わりに「機械警備等」を行うことは一切認められていません。現在、マンションの管理員は高齢化が進み、人手不足という課題を抱えていますが、その現状を踏まえた柔軟な対応はされていないようです。担当者は「現状と合っていないことは認識しているが、管理会社等からの質問には『条例の通りです』と答えています」と述べました。
独自調査結果
独自リサーチによると、渋谷区と同様に管理員の設置が必須で、機械警備等での代替が不可能な自治体は23区内で7区でした。各区によって住宅に占めるマンションの割合や戸数が異なるため一概に比較はできませんが、表の上部に行くほど「有人が必須」となるため厳しい規定と言えます。
当社調べ：2024年10月3日現在
上記の表にあるように、管理員の駐在時間の規定がない自治体もあります（世田谷区、目黒区、荒川区、葛飾区、江戸川区）。この場合でもゴミ出しなど必要な管理業務が行われることは必須となっています。
令和6年6月1日から条例を改正し管理員の時間制限をなくした世田谷区の担当者は、「コロナ禍で機械警備も含めて様々な管理の方法があることを知った。有人ではない管理方法もあるため、管理人という文言を除き、時間制限をなくした」と話しました。
罰則はなく、運用チェックなし
東京23区ではマンション管理方法がこのようにルールとして明示されていますが、違反した際の罰則規定はどの区にもありませんでした。さらに、建設時に申請された管理方法で運用が継続されているかをチェックするルールや仕組みもほぼ存在していないのが現状です。（千代田区には運用確認の仕組みがあります）
管理員不足の業界。マンション管理費の値上げに直結。
人手不足が深刻化する管理員業界。コロナ禍で移動制限がかかり「管理員不在」となったマンションもありました。定年年齢の延長に伴い人材確保に苦戦していて、この先悪化傾向にあります。
人手不足により時給が上がる中で、駐在時間が1時間増えることでマンション管理にかかる費用が増加し、結果的に管理費の増加につながります。
マンション管理員の駐在時間を規定することが管理費の増額に直結しているとしたら？マンションオーナーや区分所有者の不利益となっていないでしょうか？
管理員に求められる必須な業務は「ゴミ捨てを伴う日常清掃」と「緊急時の対応」です。
機械警備やその他のITツールを活用した管理方法を検討することなく、「管理員が4時間または8時間駐在すること」を一律に求める現在の条例等は見直しが必要なのではないでしょうか？
次回は、千代田区の運用例をご紹介しながら健全なマンション管理とは？をご紹介します。
世田谷区役所-世田谷総合支所
中野区新庁舎
豊島区役所
官民連携により建設された豊島ミューゼタウン内に区役所はある。区役所は建物の1階の一部及び3～9階。他には商業施設や分譲マンションが入る。
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